четвъртък, 23 август 2007 г.

За строежите и инвеститорите

Част I-ва от Лекция в рамките на Активистката среща на високо равнище – с. Пирин – 2007 организирана от Екологично сдружение „За земята”, част от кампанията "Почистване на Пирин 2007"
28 юли 2007, с. Пирин

В публичното пространство се е установило убеждението, че съществува тежък конфликт между икономическото развитие (на страната или на дадена община) и опазването на природата. Твърди се, че природозащитниците нарушавали конституционното право на собственост, искали нова национализация и прочее дивотии. Това е твърде повърхностно или напълно превратно тълкуване на конституционните текстове за частната собственост, което като че ли намира тук-там подкрепа в някои изказвания срещу капиталистическата глобализация, правени от еколози.
Нищо противоконституционно и нищо комунистическо няма обаче в настояването на природозащитниците земеделските земи да останат земеделски. Дали някъде ще възникне нов град, село, курорт е въпрос от обществена значимост и навсякъде той се решава от цялото общество (чрез съответните демократично избрани органи на публична власт) и при съобразяване с обществения интерес. Съответно навсякъде по света има някакви закони за планиране на териториалното устройство и развитие (в България първият подобен закон е приет 1898г). Тези закони налагат ограничения върху строителството в частната собственост, за да направят съвместното съществуване на хората възможно. Без такива ограничения щяхме да имаме химически заводи построени до санаториуми за белодробни заболявания, което едва ли е мечтата дори и на най-заклетия защитник на свещените собственически права. Днес действащия основен закон е Закона за устройство на територията (ЗУТ), а наскоро бе приет (и недоприет ) Закона за устройство на черноморското крайбрежие.
Според ЗУТ може да се строи само в границите на населените места, или по-точно – в територии, за които има приет устройствен план. Планът предвижда съответно къде какво може да се строи. Плановете се приемат по правило от местната власт, защото тъкмо тя, а не централните органи, могат най-добре да се съобразят с интересите на гражданите, които ще бъдат засегнати от плановете. Без планиране няма законни строежи.
От това следва най-общо, че ако видите сграда, която е току-що изникнала не в някакво селище, а „насред поле”, тя най-вероятно е незаконен строеж. Забележете, че никъде досега не съм споменал за паркове, защитени територии, Натура 2000 и пр. Става дума за всякакви територии в страната, просто за планомерно териториално развитие, за управление на селищното развитие по такъв начин, че в селищата да може да се живее – хората да могат да се придвижват, да паркират, да има въздух за дишане, вода за пиене, и канализация за, нали... Инфраструктурата очевидно може да се изгражда и ползва колективно и тъкмо затова съответната община трябва да приема и да изпълнява устройствени планове.
Според ЗУТ има два вида планове. Общи устройствени планове, които задават генералната линия – дали ще се създава курорт, жилищен район или индустриална зона, и подробен устройствен план, който предвижда за всеки отделен имот какво може да се строи. Очевидно подробните планове трябва да се приемат след общите, и следва да бъдат съобразени с тях. И двата вида планове трябва да бъдат съобразени с обществения интерес (което е разтегливо понятие) и с всички други закони (което уж не е разтегливо). Съответно, ако не бъдат съобразени с законите (включително европейските) за опазване на околната среда тези планове са унищожаеми или нищожни, т.е. подлежат на отмяна. И тук е ролята на природозащитниците – подробните устройствени планове подлежат на обжалване, а обжалването пък спира влизането им в сила.
Лошата новина е, че само подробните устройствени планове подлежат на обжалване. Общите не могат да бъдат обжалвани от граждани, но имат пък предимството, че се обявяват в държавен вестник. Подробните планове се обявяват само на дъската за обяви в съответната община, и евентуално се съобщават на собствениците на имотите, така че има сериозна опасност приемането им да остане незабелязано. А сроковете за обжалване са кратки – 15 дни или 1 месец. От всичкото това се очертава един простичък екшън план:
Няколко човека следим обявите за приети устройствени планове в държавен вестник. Като излезе такъв план за защитена територия, колкото и незаконно да е това, може само да стискаме зъби или евентуално да спретнем един протест пред съответния общински съвет. Но поне сме предупредени че ще последва... подробен план. За него няма да научим от Държавен вестник, така че трябва да следим дъските с обяви в общините. В момента знаем, че община Несебър прие нов общ устройствен план за Иракли през зимата, и трябва да следим кога ще излезе и подробния план.
Като излезе пускаме жалба в съда заради закононарушенията, направени при приемането на плана и плана не може да влезе в сила. А нарушенията направени от общините по морето с лопата да ги ринеш – плановете подлежат на обществено обсъждане, екологична оценка, отделна оценка за съвместимост с Натура 2000 – все някоя от тези стъпки е пропусната, така че всички планове потенциално трябва да паднат в съда (ако някъде някой план е съобразен с всички изисквания, ще дадем на общинските съветници Орден Стара Планина със зелена лентичка!).
Защо сме толкова наивни да си мислим че съдът ще ни помогне? На този, българския съд ли сме тръгнали да се надяваме? Да, на същия. Има няколко начина по които съдът ще ни помогне дори и накрая да загубим делото (ако не сме си признали досега – делото за Странджа Свилен го води без въобще да се надява че ще го спечелим, поне не на първата инстанция). Първо – обжалването винаги води до протакане, а това води до загуби за инвеститорите. Трябва да се има предвид, че голяма част от строежите са продадени на зелено на нищо неподозиращи чужденци, които очакват в някакъв срок да си получат апартаментчето готово и ако изпуснат един два сезона ще започнат сериозно да си търсят парите обратно. Второ – обжалването винаги създава някаква несигурност за инвеститора – дори и когато са убедени че ще спечелят, инвеститорите не знаят кога ще приключи делото, какъв точно ще е резултата, и дали все пак няма да се наложи да си променят проекта (Суис Пропъртис например се отказаха да строят четириетажния хотел, и сега обещават само симпатични малки вилички насред китната бадемова горичка в Иракли, да се разплачеш от умиление чак ...). Трето, и може би най-важно – нашите действия – както гражданските протести, така и юридическите хватки, оскъпяват проектите. Никога не забравяйте, че инвеститорите строят бетонните си ужасии не просто за да ни е гадно на нас, а за да печелят. И не е вярно че всички перат пари (някои тъкмо това правят, разбира се) – повечето го правят защото наистина от това се печели. (Това че ние не ходим по хотелите в Слънчев бряг не значи че те стоят празни – там само има около 500 000 туристи и 10 000 продадени апартамента годишно). А когато ние се намесим, скачат рушветите, оттам и цената на строителството се вдига, и то много. Едно е да си купиш чиновник, когото никой не го гледа какво прави, и съвсем друго е когато същия чиновник го поставим в светлината на прожекторите и му следим всяка стъпка. Сигурно пак ще си има цена, но десеторно по-висока. Така че с оскъпяването и забавянето бизнес плана на инвеститора може и да се окаже неизгоден.
Когато се приемат устройствените планове, трябва да се прави екологична оценка. За съжаление няма забрана да се приеме устройствен план за природен парк или част от него, но при приемането той трябва да бъде преценяван за съответствие със защитния режим на територията, и изменян в движение, ако не съответства. Така че закона общо взето си е читав, и ако се спазваше щяхме досега да сме Швейцария с море ... Проблемът е, че не се спазва, така че виж по-горе за обжалването. За да се спазва закона от чиновниците, които го прилагат, те трябва да бъдат принудени, и начина да бъдат принудени е да бъдат под наблюдение. И това вече е нашата отговорност: ако ние като граждани не следим строителните безобразията, и ние ще носим вина за опустошаването на българската природа.
Затова е необходимо всеки от нас, когато пътува по красиви и застрашени места, да направи и едно посещение в съответния общински съвет, така да се каже в знак на уважение и да разгледа много внимателно дъските за обяви вътре в сградата. Това е досадна работа, тъй като на тези дъски обявяват какво ли не, но пък може да научите някооя интересна местна клюка. Трябва да се разглежда внимателно, за да се открият ключовите думи – Решение/Заповед на Общинския съвет/на кмета за одобряване на (изменение на) подробния устройствен план на град/село/община и т.н. Разбира се, има много варианти на тези заповеди, но все нещо в този смисъл ще пише. След като откриете това, в идеалния случай трябва да влезете някъде на първия етаж дето пише „Деловодство” и там да ви дадат едно копие. Понеже сме в страната на най-откритата и любезна администрация на света, дори и лелките в деловодството да не са получили инструкция да крият такива неща, най-вероятно ще ви отсвиркат, но това да не ви отчайва. Тези заповеди, които ни интересуват обикновено са много кратки – 1-2 изречения, така че може да ги препишете. (В никакъв случай обаче не се опитвайте да запомните, защото има опасност да пропуснете една дума, която променя смисъла на всичко). Във всеки случай важно е да запишете следното:
Дата
Изходящ номер
Заглавие – Решение, Заповед, Разпореждане и т.н. – може да ви изглежда едно и също (и всъщност ще бъдете прави J ) но по това можем да се ориентираме какво точно е прието, и какви са възможностите за действие.
Съдържание – това са обикновено две-три изречения, които казват примерно „Приема подробен устройствен план и план за регулация и застрояване на местност/квартал № .../имот №”. Може да използват и абревиатури само като „Приема ЧИ на ПУП-ПЗР”. Важно е тези абракадабри да се запишат съвсем точно. В Несебър преди два месеца приеха план-схема за изграждане на териториална структура, а всички журналисти писаха устройствен планза изграждане ... (Разликата е че второто го чакаме да го обжалваме, пък първото е само подготвителна стъпка така че продължаваме да си чакаме)
Датата на която вие сте видели обявата на дъската.
Ако не сте намерили нищо с дори и най-далечна прилика с горните глупости, това също е откритие! Тогава разглеждате още веднъж много внимателно дъските, и си записвате датата на която нищо не сте видели. Ако междувременно се окаже, че е приета някаква гадост, и е трябвало да я обявят на дъската, но вие можете да заявите уверено и категорично пред съда, че го е нямало, можем да твърдим, че тя изобщо не е влязла в сила, защото не е била надлежно обявена. Ама трябва да изглеждате много убедителни пред съдията, когато твърдите че наистина не е имало, а не че вие не сте видели.
Ако има добро осветление около дъската за обяви може да снимате с фотоапарат, както отделните „открития”, така и цялата дъска – да се види, че е празна. Но дори и в тоя случай се постарайте да запишете и каквото виждате, защото снимката може и да не се чете...

За десерт няколко думи и за последния етап по разрешаването на строежите. След като общината е приела и общ и подробен устройствен план, собственика на имота има право да строи (и не можем да го спрем), като се съобразява обаче с тези планове и с цялото действащо законодателство, включително и екологичното такова. Напоследък заради няколко отделни законови безумия, се установи мита, че ако общината си е приела съответните планове, едва ли не екологичните закони изобщо не се прилагат. За съжаление има няколко случая, когато наистина е така, но основния принцип е, че плановете и съответно строежите се съобразяват с еко-нормите, а не обратно!!
Така че дори и когато има всякакви устройствени планове предвиждащи строителство, конкретния план за хотелче пак може да подлежи на ОВОС (не винаги, според мястото и размера му), а от този месец – за потенциалните Натура зони – и на специална оценка за съответствие с Натура. При това поне на книга трябва да се отчитат кумулативните ефекти, т.е. може МОСВ/РИОС да приеме, че първия хотел не пречи на дивия пеликан, евентуално втория и т.н., но трябва да откаже примерно на петия. Така че ако някой ви каже че вече има устройствен план и нямал право да откаже на инвеститора строително разрешение, той вероятно ви лъже.
Строителните разрешения не можем да обжалваме, пък и обикновено няма как да разберем, че са издадени щото не се обявяват никъде, но в най-драстичните случаи може да бъдат обявени за нищожни (ако примерно са в земеделска земя, или в резерват). Могат и да се отменят впоследствие от строителния надзор, и точно това се случва в момента с 10-те строителни разрешения на "Краш 2000" ООД за комплекса "Златна перла". Краш обжалва отмяната и след предстоящата скоро загуба ще имаме да организираме кампания за разрушаване на "Златна перла" и рекултивация на терена!

СЛЕДВА!

4 коментара:

  1. Людмил Йорданов9 септември 2007 г., 12:49

    Много любопитно и полезно, надявам се. Защо не го побликувате в повече сайтове?
    Лично аз за първи път срещам такива точни, step by step указания. Поздравления!

    ОтговорИзтриване
  2. ами помагай и публикувай където ти харесва! пропуснал съм да пиша, че всичко в блогът ни е public domain, хд шд се подразбира...

    ОтговорИзтриване
  3. Инвеститорите играят много важна роля в това дали изобщо че има някакъв бизнес независимо в каква сфера в страната и от чужбина.Важно е да умеем да привличаме тези хора, за да можем да се развиваме и напредваме както някои по - големи и силни страни.Статията ви е много интересна и темата е любопитна.Дано пак ни пишете.През последните години като че ли има един лек отлив на инвеститори, но гледайки какви са ни политическите пргоблеми е разбираемо.

    ОтговорИзтриване
  4. Важно е преди да се започнат каквито й да е планове за строежи или някакви промени в сградите, да се обмисли дали е редно, колко е безопасно и разбира се законово и чак след това да се помисли кое е красиво.Постепенно като че ли безопасността отива на по заден план и начело остава да бъде красиво и стилно.Тук пишете важни неща за за ноктите и това,кое трябва да се следи и да се обърне внимание, дано редовно ни пишете.

    ОтговорИзтриване